СТРОЕЖ НА ФАМИЛЕН ДОМ - СТЪПКА ПО СТЪПКА
КАК ДА ИЗБEРEМ ПАРЦЕЛ ?
Да си построим къща е мечтата на голяма част от нас, но на практика това не е лесна работа, а и е свързано с много проблеми, за които ако сме подготвени предварително, ще си спестим много нерви. Но след като вече сме решили да се захванем с това начинание, първото и най-важно е да сме наясно какво точно искаме да строим: застроена и разгъната площ на бъдещия ни дом защото това ще ни помогне да изберем подходящ за него парцел.
С това сме поставили началото към построяването мечтания дом. Следва избора и покупката на самия парцел. Много е важно, дори е задължително, за парцела да има издадена актуална скица. Това ще ни запознае с точната големина, размера на лицето, формата, дворищната и уличната регулация и други технически подробности. Освен тях разбира се е важно да се наблегне и на други важни характеристики на терена, а именно:
· Достатъчно добре ли е огрян от слънцето парцела, как ще е най-добре да е ориентирана бъдещата постройка, до каква степен съседното застрояване има или ще има влияние в бъдеще на нашия дом, как това ще се отрази на слънцегреенето и на панорамата към и от къщата;
· Преминава ли през парцела или в близост електропровод за пренос на високо напрежение, централен или разпределителен водопровод или канал и/ или други подобни инфраструкторни елементи, които биха били пречка за получаването на разрешение за строеж. Подробна информация за тази важна инфраструктура, която преминава под повърхността и остава невидима трябва да е подробно заснета и нанесена с най-малки подробности кадастралния план за подземни съоръжения, който може да бъде видян както във съответното дружество-доставчик, така и на свободен достъп в общината, в която е имота. Възможно е да има и такава, която е неотбелязана в плана и изградена, неизвестно от кой, но това се установява едва при започване на изкопните работи на бъдещия строеж;
§ Има ли изградена до парцела електропреносна мрежа, но не забравяйте, че дори и да има такава, това все още не значи, че има свободни мощности. А дали има такива– трудно се проверява, разбира се освен ако нямате познат, който да работи с дружеството-доставчик. Тогава може лесно да си направите проверката.
§ Има ли изграден централен водопровод и до колко надежден е той – чиста ли е водата, която тече по него, пука ли се често и достатъчен ли е дебита на водата дори и през топлите, летни дни;
§ Има ли изградена централна канализация в района и ако има такава- това е голям плюс. Но ако такава, за решаване на този проблем в проекта за строеж на къщата трябва да се включи и изгражди индивидуална пречиствателна станция за отпадните води на домакинството.
§ Колкото и незначително на пръв поглед да изглежда, но не е така, много е важно и каква е почвата в парцела. Най-добъра за конструкцията е песъчливата, а след нея – скалната, най-лоша пък е глинестата. Неподходящата почва може да доведе до принудително полагане на по големи основи, а това води до оскъпяване на строителството. Глинестата почва пък създава проблеми с отвеждането на подпочвените води, но пък е по-добър изолатор от скалната;
§ Важно е да прецените дали искате бъдещият ви дом да е изграден на равно място или на такова със значителна денивелация, което ще ви даде прекрасна панорама, както и да разберете има ли свлачища в района – без значение дали в момента не са активни. Такава информация обикновено може да се намери в техническата служба в общината на населеното място. Съседните постройки не биха могли да са критерий за наличието или липсата на свлачищни процеси в района. Ако къщата на съседа е напукана, това може да се дължи освен на свлачище и на некачесвено строителство, лоши материали или слаби основи ;
§ Има ли изграден път с трайна настилка до парцела, включително такава за да могат тежкотоварните камиони и бетоновози да стигнат до бъдещия строеж, защото в повечето случаи фирмите отказват да доставят материали поради липса на подходящ път.
Това са най-основните параметри за намирането на парцел за бъдещият ви дом, но съвсем не са всички. И сега ако още не сте се отказали от покупката па парцела, да продължим напред към постигането на крайната цел, а именно –фамилна къща.
Вече сте харесали парцел и решавате да го закупите, с което продължавате с проучването. Земята, която се харесали може да бъде в регулация или извън регулация:
§ Ако е в регулация, проверете показателите за застрояване, които са заложени в направения подробен устройствен план за обща регулация на населеното място. Това може да направите в съответна община , в която се намира парцела. Регулацията може да бъде по ЗТСУ / Закон за териториално и селищно устройство/ или по ЗУТ / закон за устройство на територията/. В двата закона има съществени разлики в начина на прилагане на регулацията. Регулацията може да е приложена и изпълнена в действителност или само да е разписана на книга, но да не е приложена и изпълнена. Следва направа на ПУП / Подробен Устройствен План/ и на ПРЗ / План за регулация и застрояване. ПРЗ е задължителен за не урегулираните поземлени имоти, както и за териториите с не приложена първа регулация, но включени в строителни граници по предходни устройствени планове.
§ Ако теренът е извън регулация се проверява в съответната техническа служба дали е възможно да се пристъпи към строеж само с изработването на частичен устроствен план – ПУП и ПРЗ и какви ще са показателите за застрояване. Ако това е възможно, следва да изискате от собственика на земята да пусне заявление до съответния кмет, главен архитект или както е прието в съответна община за допускане изработването на частичен ПУП. Виза за проектиране се издава само след изпълнена процедура по чл.16 от ЗУТ и влязъл в сила ПУП и ПРЗ. Визата следва да се завери.
2. Задължително преди подписване за прехвърляне на имота пред нотариус и преди изплащане на договорената продажна цена е необходима да се снабдите с Удостоверение за наличие или липса на тежести върху имота, който закупувате, както и да изискате от нотариуса в реално време – т.е. преди полагането на подписите върху акта за прехвърляне на собственост , да потвърди, че имотът към момента е чист от тежести и все още е собственост, на този, който ви го продава.
3. При съмнения за неадекватно поведение или подобна реакция от страна на продавача, по – добре да се откажете колкото и привлекателна да ви изглежда сделката. Първият сигнал за вероятна измама е прекалено ниската цена. Изключително бдителни бъдете когато продавачът продава с пълномощно. Винаги може да проверите пълномощното, но ако не сте напълно сигурни и спокойни , че собственика или всички съсобственици знаят за продажбата и пълномощното е валидно, по - добре не купувайте. Бъдете бдителни и при продажба на наскоро закупен имот.
4. Когато вече сделката е факт и е време за размяна на парите – плащането става задължително по банков път и не се съгласявайте сделката да се изповядва на цена, различна от тази, която плащате в действителност.
