Парцелите - какво трябва да знаем преди покупката им
Минимални размери на урегулираните поземлени имоти
Законът за устройство на територията определя минимални размери на урегулираните поземлени имоти, предназначени за застрояване.
При ниско жилищно застрояване до 10 м:
- В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;
- В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;
- Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;
- В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м, а при специфични терени и стопански условия, както и на главни улуци – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;
- В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и лице най-малко 12 м.
Повърхност и лице могат да се намаляват най-много с 1/5 в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради. Такова решение се съобразява със заключението на общинския експертен съвет. В квартали със средновисоко и високо жилищно застрояване размерите на имотите се определят не от закона, а от подробния устройствен план (ПУП).
Какво е това ЗРП и КЗСП
Тези съкращения са много популярни в ежедневната практика. Те са различни по своето съдържание подробни градоустройствени планове. Тяхното съдържанието се разглежда в Правилника за прилагане на Закона за устройство на територията.
ЗРП – Застроителен и регулационен план.
По отношение на дворищно-регулационните парцели, ЗРП определя:
1. Регулационната граница на парцела към улицата и регулационните граници към съседните парцели. Улицата е дадена с нейната точна ширина.
2. Застрояването в парцела – застроителните петна на бъдещите сгради и петната на заварените сгради, които се запазват в плана. С тези петна се определя начина на застрояване, което може да е свободно, когато сградата е на необходимото разстояние от границите и свързано, когато сградата е на границата „на калкан“ с долепена до нея друга сграда в съседния парцел. Определят се и броя на етажите за всяка сграда в парцела.
КЗСП – Квартално застроителен и силуетен план.
КЗСП определя с точни мерки:
1. Разположението и очертанието на сградите в план, както и минималните отстояния между тях и до регулационните линии, съобразно допустимите за съответната зона плътност и интензивност на застрояване;
2. Необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградата в абсолютни коти, броя на етажите, формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между сградите с оглед архитектурно-пространственото оформяне.
КЗСП се съставя само в случаите, когато за осъществяване на застрояването е необходимо да се допуснат отклонения от правилата, нормите и нормативите по териториално и селищно устройство или да се установи свързано застрояване в повече от два съседни парцела. По правило за всеки квартал първоначално се изготвя ЗРП и след неговото одобряване и влизане в сила се изготвя КЗСП (при необходимост). Допуска се процедурите по двата плана да се движат едновременно.На основание влязъл в сила ЗРП (при необходимост и КЗСП) на собственика се издава скица с виза за проектиране. Този документ е необходим за изготвяне на проекти за всяка сграда в даден парцел.
Плътност и интензивност на застрояване
Плътността на застрояване е отношението на сбора от застроените площи на всички основни и допълнителни сгради в парцела и площта на парцела. Това съотношение се изразява в проценти. За плътността на застрояване има приети и одобрени норми. Максималната плътност на застрояване на терени в различни зони е:
- в малки населени места – 50%;
- в предимно жилищни зони – 40%;
- в смесени жилищни зони – 60%;
- комплексно в жилищни зони – от 17% до 40%;
- в централни зони в големите градове – 100%.
Интензивността на застрояване е съотношението между разгънатата застроена площ на всички сгради в парцела и площта на парцела. Тя се изразява в абсолютно число. Например: площта на парцела 300 кв.м, а разгъната засроена площ / РЗП/ е 860 кв.м. Тогава коефициентът за интензивност на застрояване е К инт = 3.2 (860:300).
Класификация на земите според възможностите за строеж- публикувано
Според възможностите за строеж земите се класифицират по следния начин: Земи с ограничени строителни възможности. Това са имотите, които принадлежат към селскостопанския фонд, държавния горски фонд и 200 метровата морска брегова ивица извън населените места. В тези земи може да се строи, но при много строг ограничителен режим.Нерегулирани терени. Това са терените, които са в нерегулирани населени места, или в още нерегулирани части в строителните граници на населеното място, или земи дадени за ползване с различни постановления на Министерския съвет и определени с околовръстен полигон (затворена линия, очертаващи временни външни граници) и в частност земеделските земи. Тези терени имат ограничени строителни възможности, а построеното в тях е с временен статут, т.е. при бъдещо урегулиране или по други причини да се наложи премахване на изградени сгради, огради, външни мрежи и проводи.Регулирани терени. Това са терени и парцели, намиращи се в строителни граници на населените места и попадащи в устройствените зони с влезли в сила застроително-регулационни планове. Те имат стабилен градоустройствен статут и добри строителни възможности.
Минимални размери на урегулираните поземлени имоти
Законът за устройство на територията определя минимални размери на урегулираните поземлени имоти, предназначени за застрояване.
При ниско жилищно застрояване до 10 м:
- В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;
- В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;
- Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;
- В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м, а при специфични терени и стопански условия, както и на главни улуци – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;
- В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и лице най-малко 12 м.
Повърхност и лице могат да се намаляват най-много с 1/5 в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради. Такова решение се съобразява със заключението на общинския експертен съвет. В квартали със средновисоко и високо жилищно застрояване размерите на имотите се определят не от закона, а от подробния устройствен план (ПУП).
