Промени в Закона за нотариусите и нотариалната дейност

От 1 юли 2011г са в сила последните изменения на Закона за нотариусите и нотариалната дейност/ЗИД на ЗННД/ ,

което създава нови изисквания към плащанията по “актове, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижими имоти”.С тях се създава специален режим в приложение на новия Закон за ограничаване на плащанията в брой /ЗОПБ/ в сферата на сделките с недвижима собственост. Забраната по чл.3 от ЗОПБ касае плащания в брой на стойност равна или по-голяма 15 000 лева, съответно левовата равностойност, ако уговорената валута е друга, независимо дали това е цялата или само част от договореното между страните. Според изменението на ЗННД се намалява долният праг на забраната за плащане в брой от 15 000 на 10 000 лева. При сделките с недвижими имоти всички суми, които са в размер над посочения, следва да се превеждат единствено и само по банков път - по специална сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка /чл. 25, ал. 10 от ЗННД/. Това не изключва при съгласие по същия ред да се извършват плащанията и под посочения размер. Отношенията между страните по сделката и нотариуса се договарят между тях, като единственото изискване е това да бъде оформено в писмено споразумение. Досега за своеобразна гаранция на купувача се използваше практиката продажната цена или доплащането при замяна да се депозира в банковата сметка на нотариуса, за което последният представяше документ в службата по вписванията. Новото е, че специалната сметка на нотариуса, в която се държат парите на страните по сделките, вече не може да бъде предмет на принудително изпълнение за задължения на нотариуса. Прилагането на новия режим на плащанията не се отнася до сделки, сключени преди 01.07.2011г. Когато има направени частичните плащания по предварителен договор – като капаро /задатък/ или авансово платена част от цената, ако общата цена по сключен предварителен договор преди 01.07.2011г и нотариална сделка след тази дата е над 10 000 лева /съответно – тази левова равностойност на друга валута/, след тази дата плащанията са допустими само чрез сметката на нотариуса или избрана от страните банка.  Практическо значение (особено за органите, които ще следят спазването на закона и ще налагат санкциите) имат дадените указания в Писмо изх. № УК-3 ОТ 04.04.2011 г. на МФ относно: Прилагането на Закона за ограничаване плащанията в брой. В него се разяснява действието на закона по време, при частични плащания по една сделка и спрямо лицата.   Прави се и уточнението, че страната по договора, която получава плащането, не може да се третира като допустител /„лицето, което с действие или бездействие е допуснало извършването на плащане на сума в брой, равна на или надвишаваща 15 000 лева/. Това означава, че санкцията ще бъде понесена от купувача по сделката, който е нарушил правилото на чл. 3 от ЗОПБ, независимо, че е възможно самият продавач да е настоявал за плащане в брой и да го е приел. Разяснението, че „плащането или паричната престация включва и всички данъци и такси, които платецът е длъжен да изплати във връзка с плащането”, не произтича пряко от текста на ЗОПБ. В чл.3, т. 2 от ЗОПБ забраната по плащане в брой се отнася до сумата, която е парична престация по договор. Под престация се разбира „предметът на задължението и на вземането на облигационното отношение”. В нея не се включват дължимите данъци и такси. Писмата и указанията на държавни органи и институции нямат силата на нормативни актове. В случай, че липсва в самия закон овластяване, посочените документи нямат задължителна сила. Заинтересованите лица могат да поискат съдът да не ги приложи.

И така, при сделките с недвижими имоти се въвеждат следните нови разпоредби:

  • при извършване на възмездни сделки, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, участниците в нотариалното производство декларират в извършвания акт, че сумата, посочена в него, е действително уговореното плащане по сделката (чл. 25, ал. 9 от ЗННД – нова);
  • плащанията по посочените сделки в общ размер над 10 000 лв. се извършват по специална банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка (чл. 25, ал. 10  ЗННД – нова);
  • регламентира се специална банкова сметка на нотариуса, в която може да се преведе или да се внесе дължимата сума при сделки, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижими имоти (чл. 25а от ЗННД – нов).

Целта е да се преустанови практиката да се вписва сума, близка до данъчната оценка на имота и така да се пести от данъци и такси. Отговорността за неверни данни в случая е по Наказателния кодекс - лишаване от свобода от 1 до 6 години или глоба от 100 до 250 лв.